Dans l’objectif de contrer les risques liés au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a mis en place un corps de règles dans les articles L. 112-20 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Exceptionnellement, elles visent à imposer aux vendeurs de certains terrains non bâtis constructibles la fourniture d’une étude géotechnique préalable aux acquéreurs. On notera qu’une obligation similaire apparaît lors de la conclusion de contrats ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements. Par ailleurs, des moyens particuliers de construction seront parfois imposées (art. L. 112-23, CCH). Ces études deviennent des outils du titre de propriété de l’immeuble. Elles le suivront lors de ses futures mutations qui suivront.
Pour rappel La loi ELAN de 2018 :
La loi ELAN de 2018 met en place le principe d’une étude des sols pour toute vente d’un terrain à bâtir non encore bâti lorsqu’il se situe dans une zone d’exposition au risque de retrait et gonflement des sols argileux ; cette mesure avait pour but d’entrer en vigueur début 2020 mais les professionnels attendaient les décrets mettant en exergue les modalités d’application.
L’arrêté du 22 juillet 2020 paru au Journal Officiel du 9 août 2020 donne la possibilité de l’entrée en vigueur de cette obligation et la définition des zones à risques.
L’article 1er de l’arrêté du 22 juillet 2020 prévoit que l’exposition au risque de retrait-gonflement des sols argileux est évalué selon :
- La dominante argileuse du sol
- La composition minéralogique des matériaux du sol
- Le comportement géotechnique du sol en fonction de la granulométrie et sa capacité de variation en périodes humides et sèches.
L’article 2 de l’arrêté ordonne les zones exposées pour l’application des dispositions du Code de la construction et de l’habitation. Les zones considérées en risque moyen à fort devront faire l’objet de l’étude prévue aux articles L.112-20 à L. 112-25 du code de la construction et de l’habitation.
Pour consulter les zones exposées
(Cartographie de la susceptibilité du territoire au phénomène de retrait gonflement : 24% du territoire est en zone de susceptibilité moyenne ou forte © BRGM)
La définition de ces zones selon le code de la construction et de l’habitation :
- « Les zones d’exposition forte correspondent à des formations essentiellement argileuses, épaisses et continues, où les minéraux argileux gonflants sont largement majoritaires et dont le comportement géotechnique indique un matériau très sensible au phénomène.
- Les zones d’exposition moyenne correspondent à des formations argileuses minces ou discontinues, présentant un terme argileux non prédominant, où les minéraux argileux gonflants sont en proportion équilibrée et dont le comportement géotechnique indique un matériau moyennement sensible au phénomène. »
Etude de sol devenu obligatoire pour la vente de terrain à bâtir
En procédant ainsi, pour les avant-contrats conclus à compter du 10 août 2020, dans les zones d’exposition à un risque moyen à fort, il sera nécessaire d’être annexé à la promesse cette étude géotechnique préalable pour les terrains non bâtis constructibles. Le vendeur doit prendre en charge cette obligation de fournir l’étude à l’acquéreur. Exception étant faite des secteurs où les dispositions d’urbanismes applicables n’autorise pas la réalisation de maisons individuelles.
Il est à noter aussi que cette étude de sol devra être annexée à l’acte et suivre les ventes successives du bien pendant 30 ans.
Les articles suivants de cette section prévoient aussi cette obligation d’information aux constructeurs des ouvrages.
Quelle sanction en l’absence d’étude géotechnique ?
Bien qu’obligatoire, la loi ne prévoit aucune sanction en cas d’absence d’étude géotechnique ou qu’elle soit dépassée. Le droit commun aura donc à prendre application et la responsabilité du vendeur pourra alors être engagée, tout comme celle des professionnels débiteurs d’une obligation de conseil. Étant précisé que l’impact d’un tel risque peut représenter un désastre sur un bâtiment.
Quelle durée de validité ?
La durée de validité d’une étude géotechnique pour vente d’un terrain constructible non bâti est de 30 ans (article R.112-8 du code de la construction et de l’habitation), si aucune modification du sol n’a été effectué.
Le contenu des études géotechniques ?
L’arrêté du 22 juillet 2020 publié au Journal Officiel le 6 août 2020 définit le contenu de l’étude géotechnique :
« L’étude géotechnique préalable mentionnée à l’article R. 112-6 du code de la construction et de l’habitation permet une première identification des risques géotechniques d’un site. Elle doit fournir un modèle géologique préliminaire et les principales caractéristiques géotechniques du site ainsi que les principes généraux de construction pour se prémunir du risque de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Cette étude préalable comporte une enquête documentaire sur le cadre géotechnique du site et l’existence d’avoisinants avec visite du site et des alentours. Elle est complétée, si besoin, par un programme d’investigations spécifiques visant à établir les connaissances géologiques et géotechniques permettant de réduire, autant que possible, les incertitudes et risques géotechniques liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles sans préjudice des autres aléas géotechniques pouvant exister au droit du projet.
Une étude géotechnique préalable de type G1 (phase étude de site et phase principes généraux de construction) réalisée conformément aux exigences de la norme NF P 94-500 de novembre 2013 vaut présomption de conformité aux dispositions du présent article. »
Quid des ventes en cours ?
La question des ventes de terrains constructibles non bâtis qui ont fait l’étude d’un avant-contrat avant le 10 août et qui doivent faire l’objet d’une réitération par acte authentique après n’est pas réglée par les arrêtés susvisés.
En remplaçant les principes des diagnostics techniques qui sont annexés à l’avant-contrat, si ce dernier comporte un engagement définitif du vendeur antérieur à l’entrée en vigueur de la récente obligation (en l’occurrence l’étude géotechnique) il n’aurait pas à le faire réaliser pour l’acte authentique puisque les obligations des parties sont définitives lors de l’avant-contrat.
Conseil aux professionnels du métier :
Dorénavant, il vous faut identifier les zones à risque moyen ou fort dans vos secteurs et les possibles biens concernés (terrains constructibles non bâtis) pour anticiper l’étude géotechnique qui risque d’augmenter encore le délai sur l’instruction des dossiers de vente.
En conclusion
Dans l’hypothèse de la vente de terrains non bâtis constructibles, l’obligation charge sur le vendeur. C’est un diagnostic préalable. Néanmoins, ne sont visés que :
- D’un côté, les terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables permettent la réalisation de maisons individuelles. Il importe peu alors la destination immédiate du bien pour l’acquéreur, seule compte la potentialité de pouvoir édifier une maison individuelle. L’approche se veut objective.
- D’un autre côté, le terrain doit être situé dans une zone considérée comme exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel à la suite de sécheresse et de réhydratation des sols dont l’exposition à ce phénomène est perçue comme moyenne ou forte.
On notera que la durée de validité de l’étude géotechnique préalable est de trente ans et à condition qu’aucun remaniement du sol n’a été effectué. Malgré cela, l’étude géotechnique de conception prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment, rappelée au deuxième alinéa de l’article L. 112-22 et au 1° de l’article L. 112-23, n’est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée (art. R.112-8, CCH).
Pour terminer, l’étude géotechnique préalable fournie par le vendeur est associée à la promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Dans le cas de vente publique, l’étude est annexée au cahier des charges.
